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戸建相続,一戸建て売却,戸建売却のお悩みを解決します

戸建売却の手引

戸建売却の手引

戸建を売却する際には一般的に下記の流れで進んで行きます。当初のご依頼から売却まで2~3ヶ月くらいが売却期間の目安になります。
戸建売却の流れ

売却価格査定と物件調査
まず、皆様がお持ちの戸建について物件診断をさせて下さい。
物件診断を行い価格査定を行わせて頂きます。
(運用を検討されている方へは適切な運営方針を御提案させて頂きます。)
物件診断と合わせて皆様のご希望を加味させて頂き、皆様に最善の売却活動の御提案をさせて頂きます。

売却方針の決定
[check]売却価格
[check]売却方法
[check]売却期日
[check]移転先の確認

check戸建売却の評価と査定
check査定の注意点
check私達のお約束

売却時にかかる諸経費
[check]売買契約書に添付する印紙代
[check]仲介手数料
[check]銀行から借入をされている場合は抵当権の抹消費用
[check]司法書士報酬

売却のご依頼頂く際に媒介契約書の締結をさせて頂きます。
媒介契約書には3つの種類がございますので、下記にてそれぞれの詳細を御確認下さい。

check媒介契約書の種類

媒介契約の主な内容
[check]物件調査、価格査定
[check]買主の探索
[check]売却活動の報告、報告方法
[check]物件の広告方法

販売用の物件図面、また購入者が検討する際に必要な書類の写しを頂きます。同時に最寄りの役所にて物件調査をさせて頂きます。

必要書類の例
建物図面、地積測量図、固定資産評価証明、購入時のパンフレット等

物件調査の内容
[check]土地・建物の登記簿謄本
相続が発生して権利関係が現在どの様な形になっているか。
[check]地籍測量図・公図
現況と測量図を確認して違いはないか、近隣との境界線等の確認
[check] 建物図面
建築図面と物件の確認
[check]インフラ設備 (水道、ガス、電気)
水道管、ガス管、電気等のインフラ設備の状況確認
[check]道路台帳(接道部分のチェック)
物件の敷地と公道の接道状況の確認
[check]建築基準法、土壌汚染法、その他法律による規制
役所調査により各種手続きの遵法性の確認
[check]その他(建物の状態等の調査)
近隣住居からの越境やトラブル、近隣施設等の状況確認

皆様のご希望により、情報開示の方法を打ち合わせさせて頂きます。
「幅広く紹介をして欲しい」「出来る限り情報を狭めて売却して欲しい」等のご要望を打ち合わせをさせて頂きます。

check売却活動の違い

購入希望者から購入希望を受けた段階で条件を確認して頂き、
条件が折り合う様でしたら、売渡承諾書を作成して頂きます。

買主候補者の方との条件について
[check]売買代金
[check]代金の支払方法
[check]物件の引渡日
[check]売買契約締結日
[check]その他の諸条件

 

売買契約の締結と同時に重要事項説明、引渡書類の確認、
物件引渡時の固定資産税等の精算項目を確定させてます。

売買契約時の必要書類
[check]実印
[check]印鑑証明書(発行から3ヶ月以内)
[check]収入印紙
[check]ご本人確認書類

決済日に物件の引渡し、必要書類の引渡し(予めリストを作成)
居室の鍵の引渡、管理費・光熱費等の名義変更、管理会社への届出

物件引渡日の必要書類
[check]抵当権抹消の申請(事前に司法書士により手配)
[check]売買代金等の領収書
[check]物件図面、鍵、その他引継書類(公共料金の領収書等)

物件引渡日の必要資金
[check]登記費用
[check]仲介手数料
[check]固定資産税の精算額

一般的にここでエージェントとしての役割は終わりますが、ご希望がございましたら、
日本AMサービスでは不動産に係る御相談を継続的に承ります。同時に移住先を探すサポートもさせて頂きます。

戸建住宅を売却する際に、以下のポイントが重要となります。

ポイント①
1981年(昭和56年)6月1日以前にに建築確認を受けた戸建住宅は旧耐震基準となり、購入側のローン等の問題があり住居としての処分は難しくなってしまいます。その場合、更地としての価格から解体費を差し引いた価格が売却価格となるのが一般的です。

ポイント②
中古戸建を売却する場合、所有者責任である瑕疵担保責任の部分が非常に重要となります。民法では買主が瑕疵を知った時から1年以内に売主に責任を追及できると定められています。中古戸建の場合は特に雨漏りの可能性が築年数が追うごとに高まってしまいます。売却後の不測の事態に備えるために瑕疵担保責任保険に入るという選択肢もございます。宅建業者さんに売却する場合は売買契約で瑕疵担保免責をする事も可能です。

瑕疵担保責任として売主責任として認められた例
「イエヒメアリによる被害」「雨漏り」「地中にある産業廃棄物」etc.

ポイント③
仲介会社さんによっては売却情報の開示をしっかり行わないケースがあります。(これは仲介会社さんが自社で買主を見つけて仲介手数料を買主側からも取りたいためです。そのため成約価格、成約期間に大きな影響を与える事となります。)売却活動は出来る限り多くの方の目に留まる様に様々な媒体で物件が紹介される事が高値、早期売却の近道です。どの様なセールス活動をするか確認が重要です。

check売却活動の違い

ポイント④
リフォームをして売却する場合は、売却前に工事を行わずに工事のプランを取得して、購入後のリフォーム内容を買主側に説明を行い、購入者の希望に応じて柔軟な対応を取る事も非常に重要です。

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