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一戸建てのお悩み解決

圧倒的な実務経験、専門性で皆様をサポートさせて頂きます。

[check]戸建相続
・相続時に発生する税務、登記、法律相談
[check]戸建贈与
・夫婦間での贈与、親子間での生前贈与相談
[check]戸建売却
・相続した戸建の売却相談
[check]共有持分の処理
・相続した共有持分権の売却、共有物分割訴訟相談
[check]土地の有効活用
・更地にしてアパート経営、駐車場経営相談

上記のサポートを不動産鑑定士、弁護士、司法書士、豊富な実務経験を不動産のプロが事前相続相談、遺言作成、戸建の評価・相続手続・不動産登記・税務・売却業務まで一連の業務に関するアドバイスをワンストップで提供します。

戸建てについて考える

当サイトをご利用頂きありがとうございます。
現在日本では昭和33年以降、空家率は右肩上がりで、直近の平成25年度の調査でも過去最高を更新しています。少子高齢化による人口構成や住宅の保有年齢層(50代・・7割、60代・・8割、70代・・8割)を考慮すると更に空家の数が増加する可能性が高いです。
空家推移
出所:「総務省統計局」

一戸建て1一戸建て2

相続資産となる戸建ての築年数が30年以上超える物件も増えてきており、手を加えないとお住まいになるには困難が伴う戸建です。また階段や段差等があり高齢者の居住が困難となるケースが多いです。そして老朽化により防災の面でも危険な状態の戸建が増加している傾向に政府が危険な空家に対しての土地の軽減税率(固定資産税課税額の6分の1)をなくす方針を固めています。

check戸建の税金
check地域経済(世田谷区)の空家対策
checkバリアフリー住宅って何?

国土交通省の国民の意識調査によると

①望まれる住宅形態
一部抜粋
出所:「国土交通省」

「戸建」・・・71.3%
「戸建・マンションどちらでもよい」・・・16.7%
「マンション」・・・10.4%

多くの方が戸建を希望しています。
また年齢構成は60歳以上の方の戸建を希望する割合が高く、
20代では戸建・マンションどちらでもよい人が多いです。

戸建を希望する方の多くの方が、土地・建物の両方の所有により、子供や家族に土地・建物の形で財産を残したいという理由が過半数です。
また不動産を所有された場合のリスクで「維持管理・修繕・建替え」と過半数の方が考えている様です。

こうした背景の中で相続された土地・建物の未利用者も多くいます。

②土地未利用の理由
土地の未利用理由
出所・・・「国土交通省」

この様に土地・建物の所有理由が資産を残したいと言う希望が多いですが、実際には相続資産を有効利用されていない方が多い様です。

 相続をされた戸建は空家のままですと防災の面や老朽化の進行が速く管理上よくありません、ここでは戸建活用方法を考えてみましょう。

①更地にして駐車場(コインパーキング)にする
 相続された更地をコインパーキングに変更する方も非常に多いです。コインパーキングに利用するメリットとデメリットを見てみましょう。

[check]メリット
  確定収入が入る
  管理を行う必要がない
[check]デメリット
  解体費用がかかる
  契約期間は自由に使用できない

checkコインパーキングの固定資産税評価

②リフォームを行い賃貸住宅にする
 現状の戸建賃貸市場は空室が非常に多く一般的な賃料水準で募集を行うと1年間入居者が決まらない物件が多くあります。戸建賃貸の場合は20万円を超える賃料(購入をした方が良いという判断になります)を借りる層は非常に少なく、またお子様の学区域などを考慮にいれながらお引越をされるので例年3月位には引越を終えてしまうのが現状です。そのためこの時期に入居者が決まらないと長期的に空室の可能性が非常に高くなります。そのため、募集段階で入居者の裾野を広げるためにシェアハウス、事務所使用、エステ、ヨガスタジオ、グループホーム等での使用を認めている大家さんも増えてきております。

この様な市場の中でリフォームに多額の資金を使う、賃貸の募集の際の費用、入居者の決まった後も管理費等の費用が発生する事を考えると、予め綿密なプランを立てないと、「せっかくリフォームを行ったのに入居者がきまらない」という可能性もございますので注意が必要です。

[check]賃貸の支出例
  維持費(設備等)、修繕費、管理費、原状回復費、仲介手数料、固定資産税、確定申告を税理士に依頼する場合の報酬 etc.

check賃貸住宅として運用した場合の収支

※相続した戸建を有効活用する事は先祖の資産を残す重要な方法ですが、立案から運用まで様々な手続きが必要になるので、手間を掛けたくない方は相続後に売却をする方法もございます。また共有で相続された場合などもあるため換価処分する事により公平に相続財産を分配でき相続者間でのトラブルも避けられるため売却をされるケースも多いです。

戸建の売却を行う際の注意点をご説明させて頂きます。

①仲介会社の選定

仲介会社選定の重要なポイントですが、
(1)物件のポイント(プラス部分、マイナス部分)を見極められる
(2)買主となる方の想定を予め行える
(3)適正な情報開示を行う
(4)報告、連絡、相談が密

②価格査定(机上査定と訪問査定)

(1)机上査定 
近隣の取引データを不動産業者用のデータベースを基に売却価格を査定します。机上ですので、物件の状態や近隣の状態が考慮されていない場合が非常に多いです。よくあるクイック査定の様な簡易的な査定価格はあてにならない可能性が非常に大きいため、ご注意ください。
(最初に高い価格で査定をし、売却の際に結果的に値引きをしなくてはいけない場合が多いです。)

(2)訪問査定
机上査定で収集した周辺データと実際に物件の状態、近隣の状態を含めて査定を行います。仲介会社はなるべく高い価格で査定をして媒介契約を取得しようとしますので、価格の根拠を明確に説明させる事が重要です。

③媒介契約書
売却を依頼する事となった場合に媒介契約書を締結します。
媒介契約書には3つ種類があります。

1.一般媒介契約 
媒介契約締結後も他社にも依頼が可能な契約になります。

2.専任媒介契約 
媒介契約締結後は他社(不動産業者)には依頼不可、自己で見つけられたご友人等であれば、その方に売買をしても問題ない契約になります。

3.専属専任媒介 
媒介契約後は他社への依頼、自己で見つけたご友人等にも売却を行う事はできない契約になります。

一般的には専任媒介契約を締結する場合が多いです。売却期間は概ね3ヶ月程度で、この間に案内の数や図面のお問い合わせがあった数などを教えて頂き、売却できていない場合、業者、売買価格の見直し等が必要になります。

※大手でも中小の不動産会社を問わず根拠が明確な査定で、皆様のご希望を考慮し適正な営業活動を行って頂く事が重要です。安易に高値を付けた不動産会社にはご注意ください。

check戸建売却の評価と査定
check戸建売却の手引
check知って得する税金と評価


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